珠海地產(chǎn)龍頭華發(fā)股份 穩(wěn)健筑就股市潛力價值

珠海房地產(chǎn)市場前5個月隨全國市場復(fù)蘇，因去年珠海房價下降幅度較小，價格變化不大，目前市中心房價在8000-12000元之間。珠海是一個面向全國的市場，本地購房者約占60%左右，20%來自港澳地區(qū)，20%來自深圳等內(nèi)地城市。最近珠海不會有大規(guī)模的土地供應(yīng)，在需求較強(qiáng)而供應(yīng)相對滯后的局面下，預(yù)計珠海未來樓市將獲得一定支撐。隨著珠海在珠三角地位的提升，加上其獨特的自然、人文環(huán)境，未來珠海房地產(chǎn)市場有望吸引資金的進(jìn)入，為公司在珠海后續(xù)項目的開發(fā)提供更好的銷售環(huán)境。
    公司前身是華發(fā)集團(tuán)的全資子公司珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)華發(fā)房地產(chǎn)公司。20世紀(jì)80年dk始在珠海從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，擁有20多年的區(qū)域開發(fā)經(jīng)驗。公司近幾年在珠海市場的占有率約為20%，穩(wěn)居{dy}位。公司在珠海相對同行有明顯的優(yōu)勢，儲備豐富、大盤開發(fā)能力強(qiáng)、口碑好、設(shè)計能力{lx1}。不過，要做大做強(qiáng)，必須走出去，這是公司進(jìn)一步發(fā)展的需要。2008年以前，除大珠海區(qū)外（珠海和中山），公司在其它區(qū)域一直沒有項目。2008年起，公司抓住房地產(chǎn)市場調(diào)整的機(jī)遇，邁開步伐，走向全國，先后在包頭、大連通過收購項目公司的方式新增土地儲備約100萬平米，兩個項目的土地成本都比較便宜，不超過800元/平米，這有望為公司的擴(kuò)張打下良好的基礎(chǔ)。但異地開發(fā)對公司的管理、開發(fā)能力畢竟提出了新的更高的要求，效果如何仍有待實踐的檢驗。截至目前，公司項目總規(guī)劃建筑面積約為635萬平米，權(quán)益可結(jié)算的面積約500萬平米，其中，珠海和中山地區(qū)占80%以上。在未來的2-3年，大珠海地區(qū)仍將是公司的主要利潤來源。
    公司08年8月在包頭拿地，標(biāo)志著公司開始走向全國，實現(xiàn)從區(qū)域龍頭向全國性開發(fā)商的轉(zhuǎn)變。公司認(rèn)為相對于公司的發(fā)展速度，珠海容量偏小，走向全國是公司發(fā)展到一定階段后的必然選擇，公司將采取謹(jǐn)慎的策略，穩(wěn)步走向全國。09年1月公司又在大連收購森壘房地產(chǎn)有限公司，獲得53.5萬平米的土地儲備。公司與大連旅順開發(fā)區(qū)建立良好的關(guān)系，預(yù)計后期還將會以較低的成本拿地。另外，目前公司已在重慶、成都、南寧設(shè)立辦事處，為公司在西南地區(qū)的拓展做前期鋪墊。
公司融資渠道通暢，資金比較充裕。截至09年一季度，公司資產(chǎn)負(fù)債率為65.4%，扣除預(yù)收款后，資產(chǎn)負(fù)債率為42.5%，低于房地產(chǎn)公司平均水平，公司資金運作方面具有較高的安全邊際。2009年5月13日，公司發(fā)行不超過人民幣18億元公司債券的申請經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會發(fā)行審核委員會審核并獲得有條件通過。公司債的發(fā)行將進(jìn)一步改善公司資本結(jié)構(gòu)，保持資金鏈條的良性運作，為公司未來快速擴(kuò)張主業(yè)、穩(wěn)步提升業(yè)績提供支撐。資金優(yōu)勢是公司未來發(fā)展的優(yōu)勢之一。即使在08年房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金緊張的情況下，公司的融資渠道依然通暢，成功配股融資25億元，09年又可以發(fā)行18億的公司債。據(jù)我們了解，公司從09年初到目前為止，銷售已達(dá)25億元，資金比較充裕。
    2008年珠海市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）992.06億元，比上年增長9.0%，人均GDP達(dá)67591元，按平均匯率折算約合9733美元。2009年前5個月，珠海受全球金融危機(jī)影響，工業(yè)增速仍處于下行區(qū)間，但降幅繼續(xù)收窄。1-5月全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值163.10億元，同比下降7.9%，降幅比1-4月收窄1.1個百分點。制造業(yè)整體投資降幅也逐月縮小，1-5月，完成全社會固定資產(chǎn)投資110.45億元，同比下降23.6%，降幅比1-4月收窄3.3個百分點。
    珠海生態(tài)文明新特區(qū)的建設(shè)，將為公司提供了新的增長平臺。在新一輪的大發(fā)展中，廣東省賦予珠?！敖ㄔO(shè)生態(tài)文明新特區(qū)、爭當(dāng)科學(xué)發(fā)展示范市”的重任。珠海與東莞、佛山等地所走過的傳統(tǒng)勞動密集型產(chǎn)業(yè)模式不同，在控制土地利用、保護(hù)生態(tài)環(huán)境等方面一直走在前面。珠海沒有大量的低端企業(yè)，轉(zhuǎn)型容易，起點相對較高，在國家經(jīng)濟(jì)整體轉(zhuǎn)型的過程中，珠海經(jīng)濟(jì)未來增長的速度、效益和質(zhì)量將優(yōu)于珠三角其他城市。
    港珠澳大橋等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)將提升珠海的城市地位。隨著廣珠輕軌和珠港澳大橋的興建和立項，珠海未來將成為聯(lián)結(jié)香港、澳門和廣州的交通樞紐。廣珠城際軌道預(yù)計明年可以運營，通車后廣州到珠海只需40分鐘左右。珠港澳大橋全長50公里，單Y型，一頭連接香港，另外一頭連接珠海和澳門，珠海的落地點在拱北海關(guān)附近，預(yù)計總投資700億，計劃今年年底前動工，2015年竣工，市內(nèi)配套的高速公路已在建設(shè)當(dāng)中。
    橫琴島開發(fā)即將啟動，有望為珠海提供新的發(fā)展機(jī)遇。近日國務(wù)院常務(wù)會議討論并原則通過《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》，將橫琴島納入珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍，對口岸設(shè)置和通關(guān)制度實行分線管理。會議決定，將橫琴島納入珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍，對口岸設(shè)置和通關(guān)制度實行分線管理。通過重點發(fā)展商務(wù)服務(wù)、休閑旅游、科教研發(fā)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)，鼓勵金融創(chuàng)新，實行更加開放的產(chǎn)業(yè)和信息化政策等，逐步把橫琴建設(shè)成為探索粵港澳合作新模式的示范區(qū)、深化改革開放和科技創(chuàng)新的先行區(qū)、促進(jìn)珠江口西岸地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級的新平臺。珠海市橫琴島地處珠江口西岸，毗鄰港澳，與澳門隔河相望。推進(jìn)橫琴開發(fā)，有利于推動粵港澳緊密合作、促進(jìn)澳門經(jīng)濟(jì)適度多元化發(fā)展和維護(hù)港澳地區(qū)長期繁榮穩(wěn)定，同時也將為珠海的發(fā)展提供新的機(jī)遇。近日國務(wù)院同意澳門特別行政區(qū)關(guān)于將澳門大學(xué)遷址到珠海市橫琴島的請求，澳門大學(xué)現(xiàn)有六千多名學(xué)生，除本地學(xué)生外，亦面向港臺、內(nèi)地招生。澳大擬在橫琴建設(shè)的新校區(qū)位于橫琴島東部，將設(shè)置六至九個學(xué)院，建成后的最終規(guī)劃規(guī)模為1.5萬人。澳門大學(xué)的引進(jìn)，將進(jìn)一步加強(qiáng)澳門與珠海的聯(lián)系，吸引更多的澳門人到珠海投資置業(yè)。
    公司未來兩年的盈利穩(wěn)步增長值得期待，我們預(yù)計公司2009-2010年的凈利潤分別為8.48、9.91億元，對應(yīng)2009-2010年的預(yù)測EPS分別為1.04、1.21元。國務(wù)院6月23日會議決定將橫琴島納入珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍、人大常委會本周審議授權(quán)澳門管轄橫琴澳大校區(qū)，意味著橫琴島的開發(fā)即將啟動?？紤]到橫琴島區(qū)域面積較大，公司憑借開發(fā)經(jīng)驗和在珠海的龍頭地位，有望在橫琴島開發(fā)中贏得新的發(fā)展空間，因此，我們給予公司6個月目標(biāo)價26元，并提高其投資評級至“買入-A”。