產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢(shì) 國(guó)內(nèi)永遠(yuǎn)無(wú)法比擬
相于國(guó)內(nèi)70年的物產(chǎn)權(quán)，海外房產(chǎn)絕大多數(shù)都是{yj}產(chǎn)權(quán)，主擁有該地塊的{yj}使用權(quán)限。在國(guó)內(nèi)進(jìn)房產(chǎn)，物的剩余使用期限越短，該物的價(jià)值會(huì)越低。可海外房產(chǎn)多數(shù)沒(méi)有使用期限，其房屋價(jià)值會(huì)隨著土地的增值而增加。但具體況各國(guó)條例有不同，在某些國(guó)，外國(guó)人買(mǎi)房地產(chǎn)都需要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)卣?dāng)局的審批，而且非公民往往不準(zhǔn)在當(dāng)?shù)負(fù)碛衶yj}地契房產(chǎn)。
澳洲房產(chǎn)便是{yj}產(chǎn)權(quán)的表，但非澳洲居民必須先獲得當(dāng)?shù)赝赓Y檢討局 約60天的批準(zhǔn)，才可進(jìn)買(mǎi)。不過(guò)，澳洲的展商通常都會(huì)事先向外資檢討局提申請(qǐng)，岸外置者只要不超過(guò)該項(xiàng)目的半數(shù)買(mǎi)，就無(wú)需再提申請(qǐng)。一旦比率超過(guò)50%，展商一般會(huì)幫岸外準(zhǔn)買(mǎi)辦理申請(qǐng)手續(xù)。
此外，在一些地廣人多的國(guó)，各個(gè)州、縣、省也可能會(huì)有不同的條例管，但只要遵守有關(guān)當(dāng)局的條例、繳付當(dāng)局所規(guī)定的額，就沒(méi)有多大問(wèn)題。
境外置 優(yōu)惠多多
于海外置的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，境外款可以說(shuō)是購(gòu)房時(shí)的重中之重。盡管很多投資者傾向于現(xiàn)金全額付款，但是更多人則傾向于享受?chē)?guó)外目前極低的利率。與內(nèi)地不同，海外置如購(gòu)買(mǎi)期房，首期房款是存在購(gòu)房者的律師信托賬戶里的，收取活期利息，項(xiàng)目何時(shí)落成，當(dāng)年的利率辦里揭。當(dāng)然期間會(huì)照工程的進(jìn)度逐步支付一些費(fèi)用，如土地費(fèi)、建筑成本費(fèi)等。
比如，目前加拿大20年期的商款， 前五年采用的固定利率低3.6%左右，五年后照浮動(dòng)利率計(jì)算，3.6%的商款利息和我國(guó)的住房公積金款基本相當(dāng)。如果購(gòu)房者已經(jīng)入籍或者拿到綠卡，那么便可享受“本地人”70%—80%的款，而國(guó)際買(mǎi)只可享受60%—70%的款。
目前美國(guó)、加拿大各主要銀已在中國(guó)設(shè)網(wǎng)店，認(rèn)可中國(guó)當(dāng)?shù)氐氖杖朊饕约百Y產(chǎn)等，使得大量國(guó)內(nèi)投資者獲得了相優(yōu)惠的款。國(guó)內(nèi)人士在海外銀無(wú)論別墅、商鋪、住宅等款同樣為{zg}80%，這與國(guó)內(nèi)的別墅、商鋪10年50%款相比，可以降低投資者的資金入市檻。同時(shí)國(guó)外房屋交樓標(biāo)準(zhǔn)全為精裝修，售價(jià)已含裝修費(fèi)用，這意味著裝修費(fèi)用也等于同時(shí)辦理款，資金可節(jié)省來(lái)進(jìn)再投資，提高tzhb率。
tzhb與風(fēng)險(xiǎn)共存
除了以所談到的，買(mǎi)在物色海外房地產(chǎn)時(shí)還應(yīng)慮到有關(guān)國(guó)的經(jīng)濟(jì)前景、利率走勢(shì)、匯率的波動(dòng)、政治和社會(huì)局勢(shì)等風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)人投資海外房產(chǎn){zd0}的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)于房?jī)r(jià)下跌和房產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的匯率變動(dòng)。海外房產(chǎn)投資在外匯匯率方面存在風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閲?guó)內(nèi)買(mǎi)持美元或港幣，投資海外房產(chǎn)要兌換手中的外幣，如兌換價(jià)高位買(mǎi)進(jìn)，但樓房升值時(shí)拋去時(shí)，收益則相較少。
面投資風(fēng)險(xiǎn)，記者建議，購(gòu)房者在海外房產(chǎn)的投資，“講究”并不比國(guó)內(nèi)少，如何把握好海外投資并不簡(jiǎn)。因此，投資海外房產(chǎn)一定要作法律的風(fēng)險(xiǎn)論，同時(shí)還要查看商的資質(zhì)及經(jīng)驗(yàn)，要注意樓盤(pán)的建設(shè)周期和付款方式，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。此外，人口變化、生的人數(shù)、就率、GDP增長(zhǎng)等，這些與樓市都有潛移默化的關(guān)系。
專點(diǎn)評(píng)
于一般的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于己不太了解各個(gè)國(guó)和地區(qū)的款政策，操作起來(lái)具有一定的難度，辦理揭款時(shí)需要借助專機(jī)構(gòu)的力量。目前在海外買(mǎi)房首期付款一般在20%—30%之間，于內(nèi)地的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)壓力較輕。
很多人會(huì)慮，海外銀如何審查購(gòu)房者的資格呢？專表示，這與國(guó)內(nèi)有所區(qū)別，于揭款申請(qǐng)客戶的資格申請(qǐng)，海外銀根本不用擔(dān)心房?jī)r(jià)問(wèn)題，他們認(rèn)可第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)款人資質(zhì)及具的房屋報(bào)告，因此銀在一般況下，不會(huì)卡得很?chē)?yán)。但是也有例外，在中國(guó)地區(qū)款，則需要購(gòu)房者提供收入明、資產(chǎn)明或者股等一系列明，否則是無(wú)法申請(qǐng)到揭款的。
目前機(jī)構(gòu)可以辦理的款方式有兩種，一種是在異地款，另外一種是在所買(mǎi)地款，因?yàn)檫@涉及到匯率的問(wèn)題，因此更具投資魅力。在不同國(guó)和地區(qū)不同時(shí)期的款利率不同，購(gòu)房者可以靈活選擇，賺取利差。
多方關(guān)注 是回報(bào)率的有力保障
為使海外置{zd0}限度提高回報(bào)率，將風(fēng)險(xiǎn)降到{zd1}，首先建議選用符合資格、有信譽(yù)的海外房地產(chǎn)置顧問(wèn)公司；且付款時(shí)使用銀款，因?yàn)殂y批復(fù)房屋款時(shí)，將檢查產(chǎn)權(quán)所屬是否合法，這樣購(gòu)買(mǎi)者又多一重保障；還一定要選擇有實(shí)力有信譽(yù)的展商。
即使買(mǎi)房以后，投資者還是得時(shí)時(shí)注意當(dāng)?shù)氐?/FONT>況和任何法律的調(diào)整。例如近期斯里蘭卡政府宣布向外國(guó)買(mǎi)征收{bfb}的房地產(chǎn)，主要是因?yàn)楫?dāng)?shù)孛癖娡对V外國(guó)買(mǎi)把地點(diǎn)優(yōu)越、具有歷史價(jià)值的房子都{qg}光了。當(dāng)然，有些條例的變是有利于投資者的，澳洲南威爾斯最近廢除2.5%的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售。因此，與澳洲其他州一樣，人們?cè)诘舴康禺a(chǎn)時(shí)，不必繳付這2.5%的，這投資者的回報(bào)率可起到助長(zhǎng)作用。
律師為海外置保駕護(hù)航
在國(guó)外置時(shí)，一個(gè)熟悉投資國(guó)法律的律師是必要的，因?yàn)閲?guó)外和中國(guó)的法律存在很大不同，如產(chǎn)權(quán)、過(guò)戶、法律細(xì)節(jié)等等。部分客戶傾向于聘請(qǐng)香港的律師，這是由于香港律師除了了解西方法律外，也了解中國(guó)化，易于交道。
從法律的角度而言，購(gòu)買(mǎi)期房較為方便，這是由大部分的法律都是標(biāo)準(zhǔn)合同，由協(xié)會(huì)和政府機(jī)構(gòu)定，購(gòu)房者的權(quán)利保護(hù)全面而細(xì)致。二手房交易時(shí)，由于支付以及房屋的轉(zhuǎn)讓細(xì)節(jié)可能各不相同，須同律師一道仔細(xì)審核。
多機(jī)構(gòu)理 緩解海外置難題
常聽(tīng)到有車(chē)的朋友抱怨買(mǎi)車(chē)容易養(yǎng)車(chē)難，同樣，于投資海外的置者來(lái)說(shuō)，很多況下是買(mǎi)房容易養(yǎng)房難，遠(yuǎn)隔重洋，根本沒(méi)有時(shí)間和精力去管理己的房產(chǎn)，因此如何很好地養(yǎng)房成了一個(gè)更為現(xiàn)實(shí)和緊迫的問(wèn)題。記者在采訪中了解到，目前內(nèi)地一些推銷(xiāo)海外房產(chǎn)的理機(jī)構(gòu)，只負(fù)責(zé)銷(xiāo)售，而與置者訂購(gòu)房合同，并辦理完交房手續(xù)之后，其余的事便全部由投資者解決，這在無(wú)形中給置者帶來(lái)了管理的不便。
專建議置者可盡量選擇有多個(gè)合作伙伴的理機(jī)構(gòu)，提供如收樓、辦理揭、再售、租以及租過(guò)程中的客戶管理、維修等等，有些公司甚括辦理、移民等務(wù)，這無(wú)疑會(huì)大大方便置者。
此外需要注意的，在持有海外房產(chǎn)過(guò)程中，還會(huì)涉及到費(fèi)問(wèn)題。括各個(gè)國(guó)和地區(qū)有不同的規(guī)定，這需要置者仔細(xì)了解清楚，如每年需要支付的費(fèi)用主要有房屋保險(xiǎn)費(fèi)和物管理費(fèi)及委托中介公司理租賃等務(wù)，這些均需要理公司進(jìn)辦理。
海外置顧問(wèn)
了解了以影響海外房地產(chǎn)市的因素之后，便可針購(gòu)房者的實(shí)際況定個(gè)投資方案了。就個(gè)人而言，一個(gè)好的投資方案可以為其帶來(lái)豐厚的回報(bào)。如何才是一個(gè)好方案，以下幾點(diǎn)建議僅供參：
1、正確評(píng)估己的資金投入能力。
2、確定投資策略，房地產(chǎn)投資不是投機(jī)，應(yīng)該選擇中長(zhǎng)線。
3、正確估計(jì)投資地區(qū)及國(guó)房產(chǎn)的潛力。
4、準(zhǔn)確把握投資時(shí)機(jī)。
5、提交國(guó)內(nèi)收入明，銀評(píng)定的個(gè)人信額度。
6、征求律師的專意見(jiàn)。
7、長(zhǎng)期與專銷(xiāo)售理公司保持聯(lián)絡(luò)，以便獲得最的市資訊。
8、重專的意見(jiàn)，相信己的理解與判斷，不要相信不經(jīng)意的意見(jiàn)。
當(dāng)你選定國(guó)，定好投資方案時(shí)，投資者就具體某一物選擇時(shí)，要注意以下幾點(diǎn)：
1、選擇優(yōu)越的地理位置。
2、慮展商的實(shí)力，從而保障房屋質(zhì)量。
3、項(xiàng)目的配程度，括寬帶網(wǎng)絡(luò)、環(huán)保、購(gòu)物、、交通、學(xué)校、醫(yī)院等。
4、了解當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的市供需關(guān)系。
5、社區(qū)化背景。
6、期房還是現(xiàn)房，期房計(jì)劃交樓時(shí)間。
7、物管理公司的品。
8、了解該地的房地產(chǎn)歷史所顯示的tzhb狀況。
9、當(dāng)?shù)胤课葑鉅顩r。
10、當(dāng)?shù)赝テ骄杖胨健?/SPAN>
