天津惠強(qiáng)財(cái)務(wù)咨詢有限公司，是一家集北京融資租賃公司轉(zhuǎn)讓、北京商業(yè)保理公司注冊(cè)研發(fā)，加工，銷售為一體的綜合型現(xiàn)代化企業(yè)，為消費(fèi)者奉獻(xiàn)健康、專業(yè)、高品質(zhì)的天津寄公司轉(zhuǎn)讓專營(yíng)機(jī)構(gòu)。
   1.應(yīng)收租金的證券化和應(yīng)收租金的保理的區(qū)別。證券化也是很典型的將未來(lái)現(xiàn)金流收益權(quán)轉(zhuǎn)移的一種方式，保理也是。設(shè)計(jì)成兩種產(chǎn)品，從法律上說(shuō)(權(quán)利義務(wù)和權(quán)利的本質(zhì)有何區(qū)別，對(duì)價(jià)的是什么)，從事務(wù)上說(shuō)(比如現(xiàn)金流的測(cè)算，現(xiàn)金流的安排，特別是幾種常見(jiàn)的用來(lái)做證券化出表的三個(gè)原則來(lái)看)。粗略地說(shuō)，保理的發(fā)展，最早是從從非融資性保理來(lái)的。在國(guó)際上的話，更多把保理理解為代位權(quán)，而不是債權(quán)的買(合同項(xiàng)下權(quán)利轉(zhuǎn)讓)。　　這種方式也解釋了為什么保理的應(yīng)收賬轉(zhuǎn)讓，往往和合同履行的瑕疵很有關(guān)系(看看沃爾瑪?shù)墓?yīng)商們，基本{zh1}尾都會(huì)有dirty dispute，{zh1}告訴你貨物的稱重不夠，質(zhì)量不過(guò)關(guān)云云，將應(yīng)收賬直接扣減了)，以及具體產(chǎn)品設(shè)計(jì)當(dāng)中，所謂的專戶匯，4賬目管理等等的設(shè)置有關(guān)。應(yīng)收賬的權(quán)利，并非純粹的、獨(dú)立的金融債權(quán)債務(wù)關(guān)系，應(yīng)收賬是和原有事物或者權(quán)利交易的一個(gè)對(duì)價(jià)，和原來(lái)的交易關(guān)系是不能分離的。這個(gè)話題引申下去，會(huì)變成，什么樣的應(yīng)收賬才能當(dāng)成合格的融資質(zhì)押物或者為保理操的標(biāo)的呢？　　2.應(yīng)收租金這個(gè)東西，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)(經(jīng)營(yíng)性物業(yè))本身就涉及到資產(chǎn)價(jià)格。大部分商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，都和其租金有關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)的真實(shí)抵押率(就是用市值算)等等，往往和應(yīng)收租金也是離不開(kāi)的。也就是說(shuō)，應(yīng)收租金波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)基本上也就是物業(yè)價(jià)值波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。換句話說(shuō)，如果我是銀行客戶經(jīng)理或者風(fēng)控，針對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)做融資，我更愿意做抵押融資，不斷去更新或考察抵押率是否符合，來(lái)要求補(bǔ)充保證金或者追加抵押物。理由很簡(jiǎn)單，產(chǎn)品傳統(tǒng)粗暴，法律權(quán)利十分完善（至少抵押商業(yè)地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利可以做的很清晰），可以滿足客戶的融資需求，從風(fēng)險(xiǎn)角度，融資人的違約成本要高很多。你不還我錢，我把你鋪封了；要是應(yīng)收租金的話，我是應(yīng)該向誰(shuí)在什么時(shí)候，在哪里(哪個(gè)法院)要在什么條件追索呢？　　3.私以為還有一點(diǎn)，應(yīng)收租金和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)不同，有收租的權(quán)利，但并沒(méi)有真正可靠的收到租的權(quán)利?！　?.對(duì)這個(gè)話題有興趣的，還可以參考商業(yè)地產(chǎn)Reits的一些設(shè)計(jì)。產(chǎn)品名稱：北京融資租賃公司轉(zhuǎn)讓；品牌商標(biāo)：惠強(qiáng)財(cái)務(wù)；熱銷區(qū)域：全國(guó)；價(jià)格：1；
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