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   1.應(yīng)收租金的證券化和應(yīng)收租金的保理的區(qū)別。證券化也是很典型的將未來現(xiàn)金流收益權(quán)轉(zhuǎn)移的一種方式，保理也是。設(shè)計成兩種產(chǎn)品，從法律上說(權(quán)利義務(wù)和權(quán)利的本質(zhì)有何區(qū)別，對價的是什么)，從事務(wù)上說(比如現(xiàn)金流的測算，現(xiàn)金流的安排，特別是幾種常見的用來做證券化出表的三個原則來看)。粗略地說，保理的發(fā)展，最早是從從非融資性保理來的。在國際上的話，更多把保理理解為代位權(quán)，而不是債權(quán)的買(合同項下權(quán)利轉(zhuǎn)讓)?！　∵@種方式也解釋了為什么保理的應(yīng)收賬轉(zhuǎn)讓，往往和合同履行的瑕疵很有關(guān)系(看看沃爾瑪?shù)墓?yīng)商們，基本{zh1}尾都會有dirty dispute，{zh1}告訴你貨物的稱重不夠，質(zhì)量不過關(guān)云云，將應(yīng)收賬直接扣減了)，以及具體產(chǎn)品設(shè)計當(dāng)中，所謂的專戶匯，4賬目管理等等的設(shè)置有關(guān)。應(yīng)收賬的權(quán)利，并非純粹的、獨立的金融債權(quán)債務(wù)關(guān)系，應(yīng)收賬是和原有事物或者權(quán)利交易的一個對價，和原來的交易關(guān)系是不能分離的。這個話題引申下去，會變成，什么樣的應(yīng)收賬才能當(dāng)成合格的融資質(zhì)押物或者為保理操的標(biāo)的呢？　　2.應(yīng)收租金這個東西，對于商業(yè)地產(chǎn)來說(經(jīng)營性物業(yè))本身就涉及到資產(chǎn)價格。大部分商業(yè)地產(chǎn)的市場價格，都和其租金有關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)的真實抵押率(就是用市值算)等等，往往和應(yīng)收租金也是離不開的。也就是說，應(yīng)收租金波動的風(fēng)險其實基本上也就是物業(yè)價值波動的風(fēng)險。換句話說，如果我是銀行客戶經(jīng)理或者風(fēng)控，針對經(jīng)營性物業(yè)做融資，我更愿意做抵押融資，不斷去更新或考察抵押率是否符合，來要求補充保證金或者追加抵押物。理由很簡單，產(chǎn)品傳統(tǒng)粗暴，法律權(quán)利十分完善（至少抵押商業(yè)地產(chǎn)他項權(quán)利可以做的很清晰），可以滿足客戶的融資需求，從風(fēng)險角度，融資人的違約成本要高很多。你不還我錢，我把你鋪封了；要是應(yīng)收租金的話，我是應(yīng)該向誰在什么時候，在哪里(哪個法院)要在什么條件追索呢？　　3.私以為還有一點，應(yīng)收租金和特許經(jīng)營權(quán)不同，有收租的權(quán)利，但并沒有真正可靠的收到租的權(quán)利?！　?.對這個話題有興趣的，還可以參考商業(yè)地產(chǎn)Reits的一些設(shè)計。目前惠強(qiáng)財務(wù)已與數(shù)百家客戶建立并保持了良好的合關(guān)系，北京金融公司注冊、天津寄公司轉(zhuǎn)讓等優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和深受客戶的認(rèn)可。
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