{dy}章 辦公樓的相關(guān)概述 11
{dy}節(jié) 辦公樓定義與特點 11
一、辦公樓的定義 11
二、辦公樓的特點 11
三、辦公樓的模式分析 12
四、辦公樓與商務(wù)公寓的區(qū)別 12
第二節(jié) 辦公樓的分類 13
一、按建筑面積劃分 13
二、按使用功能劃分 13
三、按現(xiàn)代化程度分 14
四、按綜合條件劃分 14
五、按物業(yè)開發(fā)目的分 14
第三節(jié) 辦公樓物業(yè)檔次的劃分標準 15
一、{dj0}物業(yè)（國際辦公樓） 15
二、gd物業(yè)（甲級辦公樓） 16
三、中檔物業(yè)（乙級辦公樓） 17
四、低檔物業(yè)（丙級辦公樓） 17
第二章 2014年中國辦公樓市場分析 19
{dy}節(jié) 2014年中國辦公樓市場現(xiàn)狀分析 19
一、辦公樓的發(fā)展回顧 19
二、辦公樓市場特征分析 20
三、辦公樓錯位競爭分析 22
四、甲級辦公樓競爭分析 23
第二節(jié) 2014年中國辦公樓投資分析 25
一、房地產(chǎn)投資金額分析 25
二、辦公樓投資金額分析 27
三、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源規(guī)模 28
第三節(jié) 2014年中國辦公樓市場供給分析 29
一、辦公樓新開工面積 29
二、辦公樓施工面積分析 30
三、辦公樓竣工面積分析 31
四、各地區(qū)辦公樓開發(fā)規(guī)模情況 32
第四節(jié) 2014年中國辦公樓銷售情況分析 33
一、辦公樓銷售面積分析 33
（一）中國辦公樓銷售面積 33
（二）各地區(qū)辦公樓銷售面積 34
二、辦公樓銷售金額分析 36
三、辦公樓銷售價格分析 37
四、辦公樓價格波動原因 38
第三章 2014年上海房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 39
{dy}節(jié) 上海地理交通環(huán)境分析 39
一、地理位置 39
二、行政劃分 39
三、土地資源 41
四、交通條件 41
第二節(jié) 上海宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 43
一、上海GDP增長情況分析 43
二、上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況分析 44
三、上海固定資產(chǎn)投資分析 45
四、上海工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 45
五、上海居民收入情況分析 46
第三節(jié) 上海房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 47
一、房地產(chǎn)政策環(huán)境綜述 47
二、房地產(chǎn)調(diào)控政策解讀 50
三、辦公樓相關(guān)政策分析 52
第四節(jié) 2014年上海房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 54
一、房地產(chǎn)投資金額分析 54
二、房地產(chǎn)施工面積分析 54
三、房地產(chǎn)竣工面積分析 55
四、房地產(chǎn)銷售面積分析 55
五、房地產(chǎn)銷售金額分析 56
六、房地產(chǎn)市場價格分析 56
第四章 2014年上海辦公樓市場分析 58
{dy}節(jié) 上海辦公樓市場投資分析 58
一、上海辦公樓投資額分析 58
二、上海市辦公樓投資情況 58
第二節(jié) 上海辦公樓市場供給分析 60
一、上海辦公樓新開工面積 60
二、上海辦公樓施工面積分析 60
三、上海辦公樓竣工面積分析 60
第三節(jié) 上海辦公樓銷售情況分析 61
一、上海辦公樓銷售面積分析 61
二、上海辦公樓銷售金額分析 61
三、上海辦公樓待售面積分析 62
四、上海辦公樓銷售價格分析 62
第四節(jié) 上海辦公樓出租需求分析 62
一、上海辦公樓出租面積分析 62
二、上海辦公樓出租需求分析 63
三、上海辦公樓的出租率分析 64
第五章 上海重點區(qū)域辦公樓市場分析 65
{dy}節(jié) 浦東區(qū)辦公樓市場分析 65
一、辦公樓建設(shè)項目分析 65
二、辦公樓需求情況分析 66
三、辦公樓銷售價格分析 66
四、辦公樓租金水平分析 67
第二節(jié) 徐匯區(qū)辦公樓市場分析 68
一、辦公樓建設(shè)項目分析 68
二、辦公樓需求情況分析 69
三、辦公樓銷售價格分析 69
四、辦公樓租金水平分析 70
第三節(jié) 虹口區(qū)辦公樓市場分析 71
一、辦公樓建設(shè)項目分析 71
二、辦公樓需求情況分析 71
三、辦公樓銷售價格分析 72
四、辦公樓租金水平分析 73
第四節(jié) 靜安區(qū)辦公樓市場分析 73
一、辦公樓建設(shè)項目分析 73
二、辦公樓需求情況分析 75
三、辦公樓銷售價格分析 75
四、辦公樓租金水平分析 77
第五節(jié) 黃浦區(qū)辦公樓市場分析 78
一、辦公樓建設(shè)項目分析 78
二、辦公樓需求情況分析 78
三、辦公樓銷售價格分析 79
四、辦公樓租金水平分析 79
第六章 上海辦公樓客戶類型與營銷策略 81
{dy}節(jié) 上海辦公樓客戶類型分析 81
一、跨國公司客戶 81
二、金融企業(yè)客戶 81
三、工業(yè)企業(yè)客戶 81
四、貿(mào)易企業(yè)客戶 81
五、專業(yè)服務(wù)機構(gòu) 82
六、其他類型客戶 82
第二節(jié) 上海辦公樓客戶選擇因素 82
一、地理位置 82
二、物業(yè)服務(wù) 83
三、租金水平 83
四、內(nèi)部裝修 83
五、通信網(wǎng)路 84
六、商業(yè)配套 84
第三節(jié) 上海辦公樓客戶銷售策略分析 84
一、注重采集企業(yè)客戶關(guān)鍵信息 84
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 84
三、強調(diào)客戶決策人的公關(guān)管理 85
四、強調(diào)銷售團隊的組織與協(xié)調(diào) 85
五、營造對企業(yè)客戶商圈的支持 86
第七章 上海辦公樓招商定位與策略分析 87
{dy}節(jié) 上海辦公樓招商階段分析 87
一、開發(fā)前期招商 87
二、開發(fā)中期招商 88
三、開業(yè)階段招商 88
四、開業(yè)后的招商 89
第二節(jié) 上海辦公樓招商定位要素 89
一、辦公樓業(yè)態(tài)定位 89
二、辦公樓目標市場 89
三、辦公樓主題特色 90
四、辦公樓品種組合 90
第三節(jié) 上海辦公樓營銷推廣工具 90
一、樓書 90
二、DM單 92
三、VI系統(tǒng) 92
四、戶外包裝 93
五、報告廣告 93
六、車身廣告 94
第四節(jié) 上海辦公樓招商策略分析 94
一、辦公樓項目的招商定位 94
二、辦公樓招商的廣告推廣 95
三、辦公樓的招商流程分析 96
四、辦公樓的招商策略建議 97
五、辦公樓的招商管理流程 100
第八章 上海辦公樓物業(yè)管理服務(wù)分析 104
{dy}節(jié) 上海辦公樓物業(yè)服務(wù)方式 104
一、委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù) 104
二、自主經(jīng)營型物業(yè)服務(wù) 104
三、專業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù) 104
第二節(jié) 上海辦公樓前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 105
一、簽訂物業(yè)服務(wù)合同 105
二、制訂物業(yè)服務(wù)方案 105
三、成立業(yè)主委員會 105
四、編寫物業(yè)維修公約 105
五、制訂規(guī)劃并具體落實 105
六、做好物業(yè)的接管驗收 105
第三節(jié) 上海辦公樓物業(yè)營銷租售管理 106
一、辦公樓租賃合同的簽訂 106
二、辦公樓租賃合同的執(zhí)行 106
三、辦公樓客戶的選擇 106
四、辦公樓租金的確定 109
第四節(jié) 上海辦公樓日常物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 110
一、辦公樓前臺服務(wù)內(nèi)容 110
二、辦公樓設(shè)施設(shè)備管理 111
三、辦公樓的安全服務(wù) 111
四、辦公樓的消防管理 112
五、辦公樓的保潔管理 112
第五節(jié) 上海辦公樓物業(yè)管理的策略分析 113
一、物業(yè)管理水平影響辦公樓品質(zhì) 113
二、掌握客戶需求提供針對性服務(wù) 113
三、細分主流客戶突出服務(wù)重點 114
四、前瞻性的運作滿足客戶期望 115
五、運用特色管理成就超值服務(wù) 115
第九章 上海辦公樓項目開發(fā)策略分析 117
{dy}節(jié) 上海辦公樓項目開發(fā)要點分析 117
一、辦公樓的開發(fā)策略分析 117
二、辦公樓的市場調(diào)查分析 118
三、辦公樓的地塊定位建議 119
四、辦公樓的市場需求分析 120
五、辦公樓的市場供給分析 121
第二節(jié) 上海辦公樓產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計 122
一、辦公樓建筑規(guī)劃設(shè)計要點 122
二、辦公樓配置規(guī)劃設(shè)計要點 123
三、辦公樓智能辦公設(shè)計分析 125
四、辦公樓生態(tài)辦公設(shè)計分析 126
第三節(jié) 上海超高層gd辦公樓設(shè)計趨勢 129
一、規(guī)模和功能向復(fù)合型發(fā)展 129
二、更注重與城市關(guān)系的融合 130
三、產(chǎn)品的設(shè)計標準不斷提高 130
第十章 上海辦公樓開發(fā)重點企業(yè)分析 135
{dy}節(jié) 上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股有限公司 135
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 135
二、企業(yè)開發(fā)項目分析 135
三、企業(yè)經(jīng)營情況分析 137
四、企業(yè)經(jīng)濟指標分析 138
五、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析 139
第二節(jié) 中華企業(yè)股份有限公司 140
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 140
二、企業(yè)開發(fā)項目分析 141
三、企業(yè)經(jīng)營情況分析 145
四、企業(yè)經(jīng)濟指標分析 146
五、企業(yè)發(fā)展策略分析 147
六、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析 148
第三節(jié) 上海新黃浦置業(yè)股份有限公司 148
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 148
二、企業(yè)開發(fā)項目分析 149
三、企業(yè)經(jīng)營情況分析 151
四、企業(yè)經(jīng)濟指標分析 152
五、企業(yè)發(fā)展策略分析 153
六、企業(yè)競爭優(yōu)勢分析 154
第四節(jié) 綠地集團 154
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 154
二、企業(yè)開發(fā)項目分析 155
三、企業(yè)經(jīng)營情況分析 156
四、企業(yè)發(fā)展策略分析 157
第五節(jié) 上海中星(集團)有限公司 157
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 157
二、企業(yè)開發(fā)項目分析 158
三、企業(yè)經(jīng)營情況分析 161
五、企業(yè)發(fā)展策略分析 161
第十一章 2015-2021年上海辦公樓市場前景預(yù)測分析 162
{dy}節(jié) 2015-2021年中國辦公樓市場前景分析 162
一、中國辦公樓市場前景樂觀 162
二、辦公樓區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ψ治?162
三、辦公樓成地產(chǎn)投資新趨勢 163
四、郊區(qū)辦公樓市場前景看好 163
第二節(jié) 2015-2021年上海辦公樓市場趨勢分析 164
一、價值取向明朗化 164
二、產(chǎn)品符合時代特質(zhì) 165
三、與國際化辦公需求相符合 167
第三節(jié) 2015-2021年上海辦公樓市場前景預(yù)測 167
一、辦公樓投資規(guī)模預(yù)測分析 167
二、辦公樓市場供給預(yù)測分析 168
三、辦公樓市場需求預(yù)測分析 168
四、辦公樓市場價格預(yù)測分析 169
第十二章 2015-2021年上海辦公樓投資風險及策略分析 170
{dy}節(jié) 2015-2021年上海辦公樓投資盈利分析 170
一、辦公樓投資開發(fā)特性 170
二、辦公樓投資開發(fā)條件 171
三、辦公樓盈利模式分析 172
四、辦公樓投資成本分析 176
五、辦公樓的tzhb率 177
第二節(jié) 2015-2021年上海辦公樓投資風險分析 179
一、政策風險 179
二、地段風險 180
三、功能風險 180
四、規(guī)劃風險 180
五、空置風險 180
六、競爭風險 180
第三節(jié) 2015-2021年上海辦公樓投融資策略分析 181
一、辦公樓行業(yè)融資渠道 181
二、辦公樓投資技巧分析 182
三、辦公樓投資策略分析 183

 
圖表目錄
圖表 1  2014年中國20大城市甲級辦公樓存量情況 20
圖表 2  2005-2014中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資情況 26
圖表 3  2013-2014年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速變化趨勢 26
圖表 4  2014年中國東中西部房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 27
圖表 5  2008-2014年中國辦公樓完成投資額統(tǒng)計 27
圖表 6  2012-2014年中國辦公樓月度累計完成投資額增速變化 28
圖表 7  2013-2014年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金統(tǒng)計 28
圖表 8  2014年7月中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu) 29
圖表 9  2005-2014年中國辦公樓新開工面積統(tǒng)計 30
圖表 10  2008-2014年中國辦公樓施工面積統(tǒng)計 30
圖表 11  2012-2014年中國辦公樓月度累計施工面積增速變化 31
圖表 12  2008-2014年中國辦公樓竣工面積統(tǒng)計 31
圖表 13  2013-2014年中國辦公樓月度累計竣工面積增速變化 32
圖表 14  2014年上半年中國辦公樓開發(fā)規(guī)模情況 32
圖表 15  2005-2014年中國辦公樓銷售面積統(tǒng)計 34
圖表 16  2014年中國辦公樓月度累計銷售面積變化情況 34
圖表 17  2014年上半年中國辦公樓銷售規(guī)模情況 35
圖表 18  2005-2014年中國辦公樓銷售額統(tǒng)計 36
圖表 19  2014年中國辦公樓月度累計銷售額變化情況 37
圖表 20  2005-2014年中國辦公樓年均銷售價格變化趨勢圖 38
圖表 21  2010-2014年中國辦公樓平均銷售價格波動情況 38
圖表 22  上海市行政區(qū)劃統(tǒng)計 40
圖表 23  上海市土地資源統(tǒng)計 41
圖表 24  2009-2014年上海市地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)計 44
圖表 25  2014年上海市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析圖 44
圖表 26  2009-2014年上海市全社會固定資產(chǎn)投資額統(tǒng)計 45
圖表 27  2009-2014年上海市工業(yè)增加值統(tǒng)計 46
圖表 28  2009-2014年上海市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入及實際增速 47
圖表 29  2009-2014年上海市農(nóng)村居民家庭人均可支配收入及實際增速 47
圖表 30  2014年上海房地產(chǎn)行業(yè)政策 48
圖表 31  2009-2014年上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計 54
圖表 32  2009-2014年上海市商品房施工面積統(tǒng)計 55
圖表 33  2009-2014年上海市商品房竣工面積統(tǒng)計 55
圖表 34  2009-2014年上海市商品房銷售面積統(tǒng)計 56
圖表 35  2010-2014年上海市商品房銷售金額統(tǒng)計 56
圖表 36  2014年上海市商品住宅成交均價走勢圖 57
圖表 37  2010-2014年上海市辦公樓投資額統(tǒng)計 58
圖表 38  2010-2014年上海市辦公樓新開工面積統(tǒng)計 60
圖表 39  2010-2014年上海市辦公樓施工面積統(tǒng)計 60
圖表 40  2010-2014年上海市辦公樓竣工面積統(tǒng)計 61
圖表 41  2010-2014年上海市辦公樓銷售面積統(tǒng)計 61
圖表 42  2010-2014年上海市辦公樓銷售金額統(tǒng)計 61
圖表 43  2010-2014年上海市辦公樓待售面積統(tǒng)計 62
圖表 44  2010-2014年上海市辦公樓銷售價格統(tǒng)計 62
圖表 45  2010-2014年上海市辦公樓出租面積統(tǒng)計 63
圖表 46  上海市浦東區(qū)辦公樓項目情況統(tǒng)計 65
圖表 47  上海市浦東區(qū)部分辦公樓銷售價格統(tǒng)計 66
圖表 48  上海市浦東區(qū)部分辦公樓租金統(tǒng)計 67
圖表 49  上海市徐匯區(qū)辦公樓項目情況統(tǒng)計 68
圖表 50  上海市徐匯區(qū)部分辦公樓銷售價格統(tǒng)計 69
圖表 51  上海市徐匯區(qū)部分辦公樓租金統(tǒng)計 70
圖表 52  上海市虹口區(qū)辦公樓項目情況統(tǒng)計 71
圖表 53  上海市虹口區(qū)部分辦公樓銷售價格統(tǒng)計 72
圖表 54  上海市虹口區(qū)部分辦公樓租金統(tǒng)計 73
圖表 55  上海市靜安區(qū)辦公樓項目情況統(tǒng)計 74
圖表 56  上海市靜安區(qū)部分辦公樓銷售價格統(tǒng)計 76
圖表 57  上海市靜安區(qū)部分辦公樓租金統(tǒng)計 77
圖表 58  上海市黃浦區(qū)辦公樓項目情況統(tǒng)計 78
圖表 59  上海市黃浦區(qū)部分辦公樓銷售價格統(tǒng)計 79
圖表 60  上海市黃浦區(qū)部分辦公樓租金統(tǒng)計 80
圖表 61  辦公樓開業(yè)后招商類別 89
圖表 62  辦公樓招商的策略 100
圖表 63  招商人員的基本工作程序 101
圖表 64  重要客戶接待流程 102
圖表 65  辦公樓招商審核流程 103
圖表 66  辦公樓自用型客戶統(tǒng)計 107
圖表 67  部分gd辦公樓項目設(shè)計參數(shù)一覽表 132
圖表 68  上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股有限公司主要業(yè)務(wù) 136
圖表 69  上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股有限公司主營甲級辦公樓項目 137
圖表 70  上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股有限公司在建辦公樓項目 137
圖表 71  2014年上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股有限公司分產(chǎn)品情況表 138
圖表 72  2014年上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股有限公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)情況 138
圖表 73  2014年上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股有限公司分地區(qū)情況表 138
圖表 74  2011-2014年上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股有限公司收入與利潤統(tǒng)計 139
圖表 75  2011-2014年上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股有限公司資產(chǎn)與負債統(tǒng)計 139
圖表 76  中華企業(yè)股份有限公司主要辦公樓項目 141
圖表 77  古北國際財富中心圖 143
圖表 78  靜安中華大廈基本信息表 144
圖表 79  靜安中華大廈外觀圖 144
圖表 80  2014年中華企業(yè)股份有限公司分行業(yè)分產(chǎn)品情況表 145
圖表 81  2014年中華企業(yè)股份有限公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)情況 146
圖表 82  2014年中華企業(yè)股份有限公司分地區(qū)情況表 146
圖表 83  2011-2014年中華企業(yè)股份有限公司收入與利潤統(tǒng)計 146
圖表 84  2011-2014年中華企業(yè)股份有限公司資產(chǎn)與負債統(tǒng)計 147
圖表 85  浦江國際金融廣場外觀圖 150
圖表 86  新黃浦金融大廈基本信息 151
圖表 87  2014年上海新黃浦置業(yè)股份有限公司分行業(yè)、分產(chǎn)品情況表 152
圖表 88  2014年上海新黃浦置業(yè)股份有限公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)情況 152
圖表 89  2014年上海新黃浦置業(yè)股份有限公司分地區(qū)情況表 152
圖表 90  2011-2014年上海新黃浦置業(yè)股份有限公司收入與利潤統(tǒng)計 153
圖表 91  2011-2014年上海新黃浦置業(yè)股份有限公司資產(chǎn)與負債統(tǒng)計 153
圖表 92  上海綠地中心基本信息 155
圖表 93  上海綠地中心圖 156
圖表 94  上海中星(集團)有限公司-中星城圖 159
圖表 95  2015-2021年上海市辦公樓投資規(guī)模預(yù)測趨勢圖 168
圖表 96  2015-2021年上海市辦公樓竣工面積預(yù)測趨勢圖 168
圖表 97  2015-2021年上海市辦公樓銷售額增長趨勢圖 169
圖表 98  辦公樓運營管理能力示意圖 172
圖表 99  辦公樓需求類型及因素 172
圖表 100  辦公樓需求投資者類型情況 173
圖表 101  辦公樓盈利模式整體示意圖 174
圖表 102  辦公樓盈利模式影響因素分析 175
圖表 103  辦公樓可持續(xù)盈利模式分析 176
圖表 104  辦公樓盈利案例研究 176
圖表 105  辦公樓運營管理費用情況 177
圖表 106  辦公樓行業(yè)融資渠道 182